中海、保利、万科这样做车库,一年省出几百亿,颜值还很高!

2019-01-09 11:48:58

来源:明源地产研究院(ID:mydcyjy)


地下车库建造规模普遍占项目总规模的25%至30%左右,在讲究成本优化的今天,对地下车库进行成本控制

可以说是重中之重。


标杆房企有一套自己的独门秘籍,做好地下车库优化,一年省几百亿不是问题。不过实践上,曾听不少地产

人有疑问,自家房企对标标杆房企的做法,效果却没那么好。比如车库单车位面积一般在30-40平方米,标

杆房企如万科可以逆天做到26平方米,某房企也尽量优化面积,却遭客户吐槽地库规划不合理、行车不方便。 


标杆房企在刚需改善楼盘下了怎样的功夫,让地下车库节本又增效?一是有以客户需求为核心的规划理念,

刚需改善盘重实用,豪宅盘重体验,两者不用一套方法去开发;二是有全流程成本控制的思维方式,从项

目前期规划开始,地库的基本设计开始介入;三是地库优化方向懂得“借势”,和自家的楼盘实际相协调配合。


今天就来详细盘点下刚需改善楼盘应该如何优化地下车库,解析标杆房企优化那些诀窍。

图片


地产人想必看过不少行业文章,比如万科保利龙湖万达这么做地下车库,一年能省几十个甚至几百亿。数字

看着夸张,但是明源君在这里告诉你,地库做好,能省下的成本绝不是一个小数字。

 

单车位面积是检验地库停车效率的最直观数据,单车位面积是地下车库总面积/总停车数。某标杆房企对单

车位面积有这样的标准,纯车库区要做到26平方米/辆,有人防的车库区到30-32平方米/辆。

 

而关于造价,普遍情况下,地下一层造价2500元/㎡;地下二层造价3000元/㎡;人防地库比普通地库造

价多500元/㎡。

 

那么可以算这么一笔账,住宅楼盘地下车库按照规定需要车位1500个,一般房企的单车位面积是40平米,

预计6万平方米,,按照地下一层有人防车库的造价3000元/平方米计算,需要造价1亿8千万。

 

而如果是标杆房企进行优化,单车位面积能达到30平方米/辆,那么地下车库面积为4.5万平方米,造价

1亿三千五百万,一个车库节省高达4500万。每个车位节省3万,单车位面积节省10平方米,对于房企来

说,一年省下几个亿或几十亿不是问题。

 

地下车库结构复杂,建造环节多,成本与多个因素相关,如层高、覆土、垫层、设备房、出入口、柱网布

车排列等。地库做好了能省钱,规划不精细的地库则会产生大量无效成本。现实建造中无效成本最容易发生

这些环节:

 

1、地下车库前期规划中 没有争取最大的地上停车数量和最优车位比

 

地下车库建造成本高,地产行业的通识是能增加地上停车的数量就尽量增加,能建地下一层就尽量不建地下二层。


但是在前期规划中,要做好这两点需要规划人员能够读懂当地政策,并和当地相关部门进行协调,争取地上停车

数量,同时还要可以折算相关停车位,如非机动车位折算成车位、子母车位的折算量,在刚需项目中尽量把车

规划到规定的最低数量,降低建造成本。

图片

                   ▲ 万科一小区的地上停车,图片来自万科官网。


2、地下车库轮廓线不规整,折角多

 

地下室要尽可能利用每一平的空间,提高停车效率。明源君翻看资料发现,地下室的轮廓线规整与否,对有效

利率用有极大影响。


如下图所示,轮廓线折角多、不方正,会造成大量的无效面积,比如靠墙的车位和墙体间的空余空隙,就是

种浪费。不规整的边缘角落无法有效规划用途,也是无效面积,其次轮廓线折角多,过多折边还会让支护复杂,

增加支护成本。

图片

                                          ▲ 图片来自POLY保利设计汇


3、设备房面积过大、挤占停车位

 

在车库建造规范中,车库要设置值班室、管理办公室、控制室、休息室、储藏室、卫生间等辅助用房,设备

房是地下车库必不可少的部分。


前期规划中,设备房要合理配置,不可面积过大,多出的部分便是无效面积,另一方面,设备房的位置选择

要因地制宜,不可设置在能够划分车位的区域,根据万科的资料显示,设备房挤占停车位,补回相应的车位,

需要大约三倍的面积,无形中浪费了三倍的空间。


4、柱网及布车排列不合理 产生无效空间


柱网及布车排列是地下车库最容易出现无效面积的地方,柱网过大,浪费车位面积,柱网过小,则用户体验

差。排列分布要紧凑密集,斜列式如果搭配不好,会形成很多不必要的无用面积,万科有要求不布置成平行

或者斜列式的车位。


这一块也是成本优化最有力的一部分,柱网和布车合理,能节省大量成本。

图片

       ▲ 平行式和斜列式停车。图片截取自《车库建筑设计规范》


5、层高控制不符合实际

 

地库层高每增加0.1米,造价增加18元/㎡。建造规范中有各个车型的最小净高,2米2净高,层高在

3.7-3.8米最合理。明源君在这里要讨论的是,现在层高可以不看最合理,而要看最合适。

图片

                        ▲ 图片截取自《车库建筑设计规范》


前文提到,刚需盘重实用,那么层高控制在成本最低限度的3.7-3.8米即可,不需要达到4米等高度,

而豪宅盘3.7-3.8米虽然合理,但是用户体验不佳,尤其是豪宅住户豪车多,可能还会有房车等,因

而层高高一些更合适。

 

控制成本是为了提升价值,在注重产品力的今天,把成本的控制和用户需求进行绑定,节省的成本

才能说是有效成本,如果光为了节省成本伤害了用户体验,那么短期看成本是降了,长期看却会影

自身品牌品质,得不偿失。

图片

地下车库的优化套路很多,但不一定标杆房企的做法就会适合所有房企。比如一间标杆房企特别自信,

说他们的项目很有辨识度,别人学不到精髓。明源君认为,标杆房企在优化过程中,把优化方向和项

目定位紧紧结合,多方位考量用户需求,才能形成地下车库优化的独门秘籍。因此今天明源君要从优

化和项目定位结合的角度,解读标杆房企的优化方法,希望可以给大家一个启发。

 

1、总图规划阶段 争取与项目配套的车位比

 

不同城市对小区车位比的规定不同,不少地产人在前期时,机械适应规定,实际上,规定是通用的,

不同项目其实可以有不同的解读,也要有不同的配套,这样既能降低成本,也能合法突破规范。

图片

                                       ▲ 图为杭州推出的机动车停车位配建标准实施细则。

 

车位比在现实中是可以和当地规划局协商的,房企从规划阶段介入,能争取到最优车位比。明源君知道

这样一个例子,A城规定小区车位比是1.2辆/户,B房企的项目定位是首次置业的小户型小区,客户年

群体居多,B房企于是和规划局沟通,车位比1。2辆/户不符合当前小区的配置,最后争取到了1辆/100平

米的车位比,节省了近三千万成本。

 

这个案例给地产人的经验是,地下车库不能是单纯的附属品,在规划前期就必须要有精准的定位,成本

前置,同时规划人员要合理解读当地规定,寻求最优方案,比如B房企还曾操盘某个改善型大户型小区,

当时按照1。0辆/100平方米户配置,B房企争取到了1。0辆/户,符合小区用户用车水平,也降低了数千万的成本。

 

另一方面,前期规划中,能建半地下室或者地下室只建一层最好。中海这样规定:在条件允许的情况下,

应尽可能设计成半地下室形式。

 

2、平面规划时,柱网排布用最经济和最优选择相配合

 

柱网设计是地下车库设计中最复杂的一环,也是最能省成本的一环。从柱网大小、到车辆排布,业内进行了多番尝试。

 

❶  经济柱网7.6mx8.1m  最佳柱网8.1mx8.1m

 

在无效成本中,我们讨论了排布方式最好用户垂直式,不用平行式或者斜列式。因为经过测算,垂直

停车占用的面积最小,车位面积是2.4mx5.3m。

 

近几年大小柱网的使用也有很多讨论,一般来说大柱网规则7.8x(7.9+7.8) m;大小柱网 7.8x(6.1+4.8)m;

小柱网 5。4x(6。1+4。8)m。

 

柱网的设计,一要考虑停车效率,二要考虑用户体验。

 

小柱网的设计使得柱网加密、柱截面减小,车库层高降低、埋深减小,同时底板减薄,在无梁楼盖情况下,

小柱网在降低成本上更为显著,舒适性较低,观感上不够通透。

图片

             ▲ 小柱网停车示意图及参数

图片

图片

         ▲ 图为小柱网,下图为大柱网,在空间视觉上,大柱网视野更好。图片来源于POLY保利设计汇

 

综合标杆房企的应用数据,横向三个车位置,最经济柱网规格是7。6x8。1m,每个车位面积约是20。52平米;

要使用户体验感增加,将经济柱网规格进行扩大,达到8.1mx8.1m,是理论上的最佳柱网规则。

 

在实际建造中,考虑防火墙等因素,参数可以相应调整,比如8.05mx8.05m也是一个相对舒适的柱网尺寸。


❷  设置一定比例的大车位

 

实际运用中,地下车库的柱网设计不能僵硬套用最经柱网的套路,更要考虑和楼盘的情况相符合,比如SUV

等大型车系越来越受欢迎,车库全是小柱网,大型车用户势必会产生车位过窄、车辆容易剐蹭等问题。


设置一定比例的大车位,可以满足不同车系用户的需求,一般而言,非豪宅楼盘大车位比例在10%—15%左右即可。

 

大车位的车位面积可从2。4mx5。3m扩至2。7x5。3m,柱网可扩至8mx8。1m,同时大车位尽量沿着车库外沿设置。

 

豪宅是最有大车位发言权的,如金力紫御华府最大车位为长7。8米、宽3。5米,层高4。6米,可容5辆悍马。

图片

                                   图9:图片来源于北京金力控股集团诚信彩票

 

不过在这里提醒,非豪宅楼盘层高在3.7-3.8M最为合理,车库设置大车位时,注意柱网的尺寸不能超过8.2m,

不然层高等会受影响。

 

❸  合理配置子母车位增加停车数

 

地下车库的形状要求是尽量方正,不要有折角。在实际操作中,遇到一些车位空间不太规整,无法停放两辆车,

则可以考虑设置为子母车位,这样可以把空间完全利用起来,一些城市规定子母车位算1。5个车位,把原本的

效空间合理利用,增加停车数,也是优化成本的一个方法。

 

3、设备用房尽量利用低效停车空间

 

设备用房的不合理选址往往会造成大量无效成本,明源君综合标杆房企的做法来看,一大原则是设备用房不能占

停车空间,具体做法是:


❶  设备用房的面积按照相关规定,达到最低标准即可,不需要增大无用面积。


  设备用房尽量利用低效停车空间,比如塔楼等。避免占用车位。


以保利地产为例,原设计设备用房未完全利用塔楼空间,造成了车位浪费,优化后,补回了5个车位。

图片

                                                              ▲ 图片来源于保利地产

 

❸  设备用房层高不够时,不能增加地下室层高,万科是这样进行处理:采用局部地面下沉的方式弥补层高不够的缺陷。

 

❹  万达在设备用房上,在满足规范的前提下,尽量合用机房等设备用房,如6个防火区可设置一个配电室等。

 

4、地下车库竖向优化关注层高和覆土厚度

 

前文提到的优化大致是平面上的优化,而竖向优化上,包括层高、覆土厚度等。


层高在上文已说过,非豪宅楼盘的地下车库层高在3.7-3.8m即可,可以满足大部分车型,不需要过高的层高,

增添成本。中海在建造地下车库时,规定全地下车库设计,减少地库埋深,并且尽量降低地下室层高。

 

覆土厚度过大,会造成地下室结构造价升高,一般来说覆土每增加0.3米,造价增加30元/㎡,另一个方面,覆

土厚度大,对绿化景观比较好。


通常来讲,覆土厚度在1-1。2m之间最具有经济性。但个别城市会有规定,比如杭州规定覆土厚度1。5m,房企

必须按照规定执行,绿城在杭州的项目覆土厚度控制在规定线左右。

图片

                                                           ▲ 图片来自于绿城官网

 

5、刚需地下车库优化同时还能增加美观度,在排管布线、采光、地坪上可以这样做

 

优化既可以节省成本,也可以增加项目的美观度,提升用户的满意度。在排管布线、采光、地坪选择等方面,可以

学习标杆房企的做法。

 

❶  排管布线整洁有序

 

相信不少人和明源君有同样的体验,从地面进入车库取车,触目所及的是灰暗的地库灯光,抬头看是乱糟糟的管道,

给人非常压抑的感觉。


排管布线讲究科学,也要讲究美观。保利地产是这样做的,利用BIM软件优化设备管线排布,达到整洁有序的标准,

同时在主车道上,为了优化用户体验,保利将管道向上收取,用户视野范围内净层高更高,更加舒适。

图片

                        ▲ 图为保利地产优化后的管道排线,视野更开阔。图片来源于保利地产

 

❷  地下车库可利用天然采光


采光也是地下车库的重要环节,旭辉在刚需项目中,地库有大堂,引用的是自然光,它的做法是通过光纤引过自然光,

让用户光感体验更优质。图片左侧的即是位于地面的导光筒。

图片

                                                                  ▲ 图片来源于旭辉官网

 

  地下车库选择美观的地坪材料

 

地下车库的地坪需要具有耐磨、耐水耐油抗渗透、抗冲击、使用寿命长的特点,尽量避免出现起尘、起砂、脱落的现象。

目前通用的材料有混凝土地地面、环氧地面、耐磨地面、水磨石地面、混凝土密封固化剂,金刚砂耐磨地坪等,各有特点。


不少房企在产品研发过程中,在地坪新材料也进行了投入。比如万科进行高精混凝土地坪研发,高精混凝土地面贴砖,

可以采用瓷砖胶薄贴,也可以直接铺木地板,车库高精地坪解决传统混凝土地坪强度低、起砂等问题,使用在车库内更具有装饰性。

图片

             ▲ 深圳万科研发的高精混凝土地坪,图片来源于万科官网

 

❹  为地下车库粉刷色彩


通常在商场的大型车库中,会用颜色区分停车区域。住宅项目中,也可引用该做法,明源君认为,住宅的地下车库粉刷

颜色要与项目的定位相符合,比如年轻人多的小户型社区,色彩要活泼多彩,越炫酷越好,而大型改善楼盘,则可采

雅致的颜色,增添格调。

图片

                                       ▲ 图片来源于保利地产

 

下一条:2019年餐饮的8大趋势:这样才能“活下去”!
腾讯分分彩计划网 极速赛车 腾讯分分彩 腾讯分分彩 腾讯分分彩平台 极速快三计划 极速快三计划 极速快三计划 腾讯分分彩平台 极速赛车