案例详情
项目名称: 佛山南海万科广场
开发商: 万科企业股份诚信彩票注册开户投注
案例类别: 城市综合体
服务内容: 营销代理

项目基本信息:

项目位于南海区桂城桂澜路与佛平路交汇,广佛地铁1号线南桂路地铁站B出口处,项目处在的桂城东商圈是商业发展最成熟、居住氛围最浓厚的区域,整个项目体量为54万㎡,其中住宅22万㎡,公寓3。7万㎡,自持集中商业5。5万㎡,地铁步行街2。2万㎡,写字楼约2万㎡,其中步行街商铺全部用于销售。

 

项目需要解决的核心问题:

    1)    一期地铁步行街:

    ①   遭遇强势竞争者(南海万达广场),主城区居民对万科商业品牌认可度低;

    ②   因村民返还问题,认筹前不允许任何商业资料出街,推广受阻;

    ③   1、2、3层同时启动认筹,多数客户关注1层小面积铺位;2、3层铺位共119个,占比60%以上,去化难度较大。

    2)    二期广场铺:

    ①   多项目同时面世,市场下行,价格开始下滑,投资客对价格的预期降低;

    ②   二期商铺位于住宅底商,客户对其商业价值较于首期步行街铺有心理落差。

    3)    余货促销期:

    ①   投资市场低迷,客户投资热情降低;

    ②   余货多为高单价、高总价或者位置较偏的首层铺位,投资门槛较高;

    ③   余货阶段,开发商可提供的推广渠道减少。

     

解决问题的核心操作思路:

    针对一期地铁步行街营销策略:

    1)    针对竞争对手与项目之间的差异,突出南海万科广场独有的商业价值:

    ①   对比地铁上盖与非地铁上盖的区别,提炼“广佛在售的地铁铺王”的核心价值点,拔高客户对本项目的预期;

    ②   对比万达模式金街与购物中心之间的人流动线(街、MALL分离),本项目步行街通过下沉式广场和各层的连廊与购物中心互动,可借助购物中心强大的人流带动作用,强化价值。

    2)    万科商业经营管理部拟定租金,设置返租点数,以3、4、5、5、6%递增,保证5年返租收益是可以实现的,从而实现购物中心和步行街的经营效益最大化。

    3)    通过做大1、2、3层商铺价差、增加餐饮功能和增加天台赠送面积等多种途径强化二、三层的投资价值,成功把偏好性价比、投资能力相对较低的投资客引导到二、三层。

    针对二期广场铺营销策略:

    4)    不再返租,而是直接销售,以低实收契合低迷市场需求;

    5)    通过线下引导突出下沉式广场的价值,广场是整个南海万科广场的中庭。选取佛山、广州、深圳等成熟下沉式广场案例,引导客户,拔高客户预期。通过售楼部现场包装,提高客户对于广场人气集聚度高的印象,客户可现场实地体验广场休闲、娱乐及其向心功能。

    针对余货营销策略:

    6)    分析每个商铺的特性,重点推售逐个击破。

    开业前,线下主要以工程款客户回款套现为议价口径,结合购物中心和步行街的招商进度进行线上推广,促进余货去化;

    开业后,结合购物中心开业情况渲染,以及无印良品和优衣库开业节点进行线上推广,线下通过有效的资源整合,以二期商铺收铺为节点,约访旧客,万科同享会转介客户,对余货商铺进行调价去化。

     

项目整体评价:

通过对区域价值的包装,提升项目的区域价值(广佛中心轴上在售的与地铁无缝连接的项目),深化步行街人流动线价值,强化与购物中心的互动关系,成功在竞争激烈的广佛商业市场中突围而出;同时,针对一二期不同的产品特性(地铁步行街商铺和广场商铺),在营销策略上采取一定的调整,满足更大范围客户的需求;结合整个项目的不同节点增加客户拓展的力度,实现项目价值提升、客源保证、策略控制等方面的要求,以满足项目营销战略的达成。

极速快三计划 江苏快三 荣鼎彩 大地彩票注册开户投注 大地彩票注册开户投注 极速快三官网 江苏快三官网 诚信彩票注册开户投注 环球彩票注册开户投注 江苏快三官网